Lors des PropTech Digital Days #2 by Rent, Jeanne Massa a présenté une conférence sur l’acceptabilité de l’immobilier neuf. Robin Rivaton (Directeur investissement chez IDInvest & Auteur), Marc Daumas (Directeur Général chez Aire Nouvelle) et Julien Pemezec (Président du Directoire de Woodeum) étaient présents sur le plateau de Radio Immo, pour échanger sur le sujet.
Entre PropTech et acteurs de l’immobilier, nous parlons d’innovation digitale tous les jours. 95 % des sociétés immobilières comptent au moins un collaborateur dédié à l’innovation. Dans le même temps, de plus en plus de projets immobiliers sont contestés. Synonyme de bétonnage, de nuisance et de changement du cadre des villes. En 2019 les permis de construire ont chuté de 25 % en Ile-de-France et la commercialisation des logements neufs selon la FPI a chuté de 49%. La France a pourtant besoin de construire pour répondre à ses besoins en logements. L’objectif est de remettre l’utilisateur au centre des préoccupations. La concertation, la conception et l’usage ne sont-ils pas des moyens de rendre l’immobilier neuf plus désirable ?
Comment réconcilier les habitants avec l’immobilier
« La France est le pays d’Europe qui a construit le plus de logements par Habitants ces dernières années. Nous sommes un pays en croissance démographique, ou les usages changent et avec de plus en plus de ménages qui dé-cohabitent, ce qui fait moins de personnes dans chaque foyer. Il y a donc besoin d’augmenter le parc de logements. Les populations ne se développent pas uniformément sur le territoire. Les besoins de logement sont éminemment concentrés sur le territoire de l’Ile-de-France qui est un territoire avec 85 % de l’excédent démographique du pays. »
Robin Rivaton
Faire de beaux projets neufs, ça ringardise l’ancien et ça permet de pousser la rénovation. Enjeux: continuer à construire du neuf pour sa qualité énergétique et rénover pour mettre l’ancien au même niveau que le neuf
“Aire Nouvelle développe de l’immobilier neuf et également de l’immobilier d’entreprise très engagé sur le volet bas carbone. Quand on veut faire évoluer un parc immobilier, vers du bas carbone, des dispositifs existent pour aller vers une excellence environnementale. Pousser la construction neuve ou la rénovation et pousser les propriétaires des parc immobiliers à se mettre au niveau pour aller vers un parc plus vertueux.”
Marc Daumas
Au-delà de se loger, les enjeux des habitants résident également sur leur bien-être, leur environnement, la consommation énergétique, la mobilité. La méthodologie de construction de Aire Nouvelle est de prendre en compte les différents maillages du quartier
“Air nouvelle est une société de promotion qui a pour particularité de faire partie d’un groupe « énergéticien ». Aire Nouvelle étant une jeune société, une méthodologie a été mise en place pour contextualiser un projet et répondre aux enjeux sur les volets énergétique, mobilité, trame verte et bleu, social et économique ce qui permet de comprendre l’environnement d’un projet, pour avoir une vision 360°. Ce qui permet l’acceptabilité du projet.”
Marc Daumas
Trame verte et bleue
Depuis 2007, la trame verte et bleue est un grand grand projet national issus du Grenelle de l’Environnement. Son objectif est de maintenir la biodiversité dans nos territoires et lutter contre le changement climatique
Construire le bon projet pour le quartier avec les attentes et les aspirations pour éviter les contestations. Les procédés constructifs doivent s’adapter. On passe de la théorie à la pratique, on parle de résilience.
“L’immobilier est coupable de 25% des émissions de carbone. Cet élément a été un point de départ pour l’aventure Woodeum. »
De la est venue la question : comment réduire l’empreinte carbone, la réponse est évidemment : le bois, car c’est le seul matériau qui est capable de stocker le carbone. Chaque m² de béton substitué par du bois permet de réduire les émissions de CO². Le bois a traversé les siècles et se voit aujourd’hui sous une forme beaucoup plus high-tech accompagné de technologie tels que le BIM. De plus, la construction hors-site incite à beaucoup plus d’ingénierie accompagnée d’ambitions écologiques, mais aussi d’autres avantages tel qu’un ras-le-bol général de la construction en ville. On a besoin de construire des logements sauf que les gens aimeraient que ça soit un peu plus loin de chez eux. Les chantiers peuvent désormais se faire différemment de ce que l’on voit d’habitude. Avec un engagement écologique fort mais aussi des logements qualitatifs qui permettent aux habitants de faire des économies de charges en divisant leurs factures énergétiques grâce à la performance des matériaux, une acoustique de qualité, de belles prestations mais aussi une démarche de recherche d’esthétisme du bâtiment. Pour que les gens adhèrent à l’écologie il faut que l’écologie soit désirable. Il s’agit de faire de la pédagogie pour expliquer les raisons d’un projet à la population notamment grâce à la 3D. Le discours joue également pour beaucoup dans l’acceptabilité.”
Julien Pemezec
Pourquoi la filière bois ne se généralise pas ?
“C’est relativement nouveau. Il existe depuis toujours dans nos constructions, mais c’est une nouvelle ingénierie. Il faut sensibiliser sur ces sujets pour qu’ils soient développés.
La RE 2020 est la première réglementation environnementale qui mesure l’empreinte carbone d’un bâtiment la ou avant tout le monde se focalisait sur les Kilowatt-heure. La nouvelle réglementation va amener une intelligence dans la manière de concevoir le bâtiment en mesurant la construction, l’exploitation du bâtiment jusqu’à sa fin de vie. Ce qui est assez vertueux pour l’économie de la construction et la planète. Aujourd’hui lorsque l’on construit des bâtiments, on réfléchit d’abord à un double usage, en réfléchissant aux hauteurs qui puissent permettre ces évolutions.”
Julien Pemezec
Est-ce que ces méthodes constructives sont des vecteurs d’acceptabilité des projets ?
“Les nouvelles méthodes de construction avec moins de nuisances sonores (percussions), atmosphériques (poussière), logistiques (blocage de la rue, des trottoirs), génèrent une meilleure acceptabilité sociale des chantiers dans les villes. La construction a tendance à se concentrer dans les zones denses, dans des territoires déjà bâtis.”
Julien Pemezec
Quelles sont les étapes pour une meilleure acceptabilité ?
« -Sonder les citoyens sur ses attentes globales
-Embarquer les riverains dans les projets au travers d’urbanisme transitoire, mouvement associatif..etc. Tout une palette de démarches qui incitent à participer au projet.
-Présentation aux riverains
-Trouver – et prouver – la pertinence pour chaque projet
Plus on échange, meilleure est l’acceptabilité. Il y a différents enjeux et différentes personnes à convaincre à différents moments du projet. Le meilleur moyen d’accepter est de participer. Les innovations d’usage font que le projet arrive à être accepté. »
Marc Daumas
Quelles sont les étapes pour une meilleure acceptabilité ? Pourquoi a-t-on perdu 25 % de permis de construire sur l’année 2020 ?
“Si l’on compare les mois de septembre à novembre 2019 à la même période l’année suivante, on est passé de 16 000 à 10 000 permis de construire sur la métropole du Grand Paris. Alors que l’année 2020 aurait dû être un rattrapage des mois de mars à août qui ont stagné pour cause de confinement. Les constructions se font sur 12, 18, 24 mois voire plus. Cela aura des conséquences lourdes pour la suite. Rappelons que, nous avons entre 2017 et 2018 beaucoup construit en France, nous sommes sortis d’un cycle. Nous devons faire une refonte structurelle, avec des éléments comme la fiscalité. Les logements que l’on ne construit pas aujourd’hui, ce sont des logements en moins pour les futurs naissances. Nous sommes en train de contraindre le parc de logements anciens alors que dès 2023, 90 000 logements sortiront du parc immobilier, car ils ne répondront plus à la réglementation, ce qui engendrera une pénurie de logements.”
Robin Rivaton
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